在英国脱欧，与房屋贷款人争夺风险和养老金领取者
©Reuters / LAWRENCE WHITE 位于特伦特河畔斯托克的汉利经济建筑协会总部的一般视图STOKE-ON-TRENT，英格兰(路透社) - 在特伦特河畔斯托克汉利经济建筑协会总部悬挂的框架纹章描绘了两只貂皮长袍，上面的座右铭是“安全保存，确保建造”，抵押贷款公司的客户已经妥善完成了150多年。
现在英国脱欧迫在眉睫，最低利率压低利润率，以及庞大的竞争对手哄骗贷款价格，“汉利”因其在英格兰中部的故乡而深受欢迎，正在采取一些激进措施。
在过去一年中，贷款人已经开始提供更多的高风险贷款，70年代和80年代的目标借款人，并推出针对退休人员的利息抵押贷款，持续时间长达55年 - 当借款人去世或搬家时，本金偿还进养老院。
汉利是18世纪后期在英国涌现的数百个建筑社团之一。以社区为中心，以客户为中心，他们是传统上保守的贷方，占英国抵押贷款的23%左右。
在整个英国，1.4万亿英镑(1.77万亿美元)抵押贷款市场中的小型企业 - 建立其中的社团 - 正在寻求利基市场，并在试图与最大银行展开价格战时承担更多风险。
金融危机后的房地产市场繁荣以及创纪录的就业水平迄今为止将违约率维持在十年来的低点。
激烈的价格竞争对消费者来说可能是有利的，但如果英国退出欧盟导致经济大幅下滑，分析师和消费者专家警告说，债务和贷款损失可能会压倒一些借款人和贷款人。
消费者咨询公司Which?的个人理财专家Gareth Shaw说：“老年借款人可以获得的抵押贷款增加是一个积极的发展，但其中一些产品还没有在严重的经济衰退中进行过测试。”
与金融危机后银行退出抵押贷款市场的美国不同，英国最大的银行一直保持稳定。
1月份出台的法规也带来了加强五大银行 - 劳埃德银行集团，桑坦德银行，苏格兰皇家银行，巴克莱银行和汇丰银行 - 的意外后果。
根据英国金融公司的数据，与全国建筑协会(Nationwide Building Society)一起推动向老客户提供贷款，这六家银行自2009年以来已占据了70%的市场份额。
Nationwide表示，向老年人提供贷款的潜力巨大。
Nuralwide的抵押贷款总监亨利乔丹说：“后期贷款是一个快速增长的行业，鉴于英国人口趋势，我们认为有可能成为市场的重要组成部分。”
被迫将零售部门与其风险较高的投资银行业务分开，大型银行几乎没有选择，只能进一步深入抵押贷款，以获得由分拆所环保的客户存款池的回报。
竞争加剧降低了抵押贷款的价格，特别是具有高贷款价值比(LTV)的风险较高的产品 - 贷款与价值比率越高，房价下跌时违约风险就越大。
“在竞争方面，它是掠夺性定价。利用规模优势来对竞争对手造成不利影响，”中型银行Clydesdale Bank(CYBG)首席财务官伊恩·史密斯说。
汇丰银行发言人表示，该行扩大英国住房贷款的策略已于2015年制定，其战略“仍然对消费者有利”。桑坦德说，它专注于“可持续增长”，并采取保守的风险方法。
巴克莱，劳埃德和苏格兰皇家银行拒绝发表评论。
英国央行承认，将大银行的零售和投资银行业务分开的规定部分归咎于价格战，但表示目前的影响是“可控的”。
平均两年期固定利率95%LTV抵押贷款的价格已从过去五年的5%以上降至3.25%，而此类产品的数量已翻番至146。
LTV为95%，如果房价下跌超过5%并且他们还没有还清任何本金，则借款人处于亏损状态。
英格兰银行副行长萨姆伍兹在5月的一次行业会议上表示，央行正在“像鹰一样”观察抵押贷款市场的风险积累，尤其是建筑协会的活动。
6月12日，英格兰银行致函20家未具名的快速增长贷款机构的首席执行官，警告称有些人低估了高风险贷款的潜在损失。在2008年金融危机之后推出的一些公司尚未经历经济衰退。
Hanley Economic成立于1854年，经历了对斯托克的煤矿，钢铁厂和陶瓷工厂的冲击，因为英国的陶瓷工业就在那里，因此被称为Potteries。
然而，竞争和英国退欧的双重力量影响了贷款人。尽管有近70%的人投票支持离开欧盟，但斯托克获得了英国“英国退欧资本”的绰号，英国何时以及如何离职的不确定性促使一些当地人推迟购买房屋。
Hanley Economic决定专攻，而不是与更大的竞争对手进行价格战以赢得更多业务。其较老的客户群 - 借款人的平均年龄为51岁 - 似乎是一个自然的焦点。
“我们通过调查更多利基贷款领域来调整我们的战略，我们不希望最终在竞争中竞争价格，”营销和业务发展主管David Lownds在接受采访时表示。贷款人的总部位于斯托克边缘的商业园区。
竞争对手正在采取类似行动。
根据价格比较网站Moneyfacts，6月份英国提供的1,074种抵押贷款产品适用于贷款到期年龄为80-84岁的人，而2014年2月数据集开始时则没有。
超过85年期限最长年龄的住房贷款同期飙升33至239种产品。
Hanley Economic提供的退休利息抵押贷款(RIO)旨在帮助老年借款人努力获得标准抵押贷款或偿还现有的仅利息贷款。
客户只需证明他们可以负担每月的利息，而不是对传统住房贷款所要求的收入进行严格检查。
消费金融专家Shaw表示，RIO产品为更常用的股票发行抵押贷款提供了有用的替代方案。但两者都很昂贵，而且担心一些抵押贷款顾问可能无法完全解释其他选择。
他说：“如果年龄较大的客户希望为他们的房子提供资金或者去游轮，他们可能会更好地使用信用卡或贷款。”
Lownds表示，为了降低其推出高LTV贷款，退休抵押贷款和其他产品的风险，Hanley Economic已经为80%以上的LTV贷款购买了保险，并保持了17%的高核心资本水平。
他说：“我们已经实现了十年的低利润率，而且我们对英国脱欧没有多少直接接触。”
风险在于，如果英国在没有离婚协议的情况下于10月31日离开欧盟，那么过去十年全国平均房价上涨45%，斯托克30%的房价大幅下跌。
一些贷款人已经对这些数字进行了抨击，并决定撤退，其中包括已将其37亿英镑抵押贷款出售的特易购银行(Tesco Bank)和停止撰写新抵押贷款业务的SecureTrust银行。
两家公司都表示他们因竞争压力而退出。
信用评级机构惠誉警告称，更多贷方可能会跟随特易购银行的领先优势并退出市场，或增加其风险敞口。
该信贷机构将考文垂建筑协会(Coventry Building Society)列为一家贷款机构，该贷款机构通过提高LTV贷款和提高租赁物业的仅利息抵押贷款风险来提升其风险状况，从而降低其评级。
建筑协会表示对惠誉的行动感到失望。
考文垂在一份声明中表示，“我们的财务状况非常强大且安全，英国前20大银行的风险资本最高，贷款减值不仅是行业中最低的，而且还在继续降低。”
CYBG告诉投资者，它不会加入抵押贷款军备竞赛，但优先考虑商业和无抵押贷款的增长。
它提高了今年房屋贷款的定价，并且只承诺将其市场份额保持在4%左右。
“客户得到了很多，”史密斯说。“但有人不得不质疑，真正廉价的抵押贷款是否全部都是银行业的竞争。
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